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  今年3月底，在經過78輪競價後，中國鐵建以10531元/平米的樓面價摘得上海顧村鎮地塊，溢價率為50.44%，總價11.6億元。

  高溢價率搶地

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-12-02/10252519746.shtml

  該地塊作為城北市場近年來難得的大體量地塊，出讓底價高達24.48億元，而起拍樓面地價也是達到7500元/平米。這也是中國鐵建今年數次參與南京土拍後，終於有所斬獲。

  央企不差錢再獲背書。截止今年11月底，央企中鐵建地產年內已付近90億元搶地，土地溢價率最高達100%。但是，在其激進搶地的快節奏同時，其旗下多個項目管控記錄中暴露出的操盤短板，顯示出風險另一面。樂居一線深度報道匯總》》

  有業內人士指出，參考該地塊樓面價，其住宅項目售價基本是要突破20000元/平米，這一價格很可能被市場"套牢"。"作為當前在城北區域拿地的開發商，未來能否'解套'需要打一個大問號"，南京某知名業內專傢指出。

內容來自sina新聞

  南京隻是縮影。事實上，自2012年以來，民間二胎利率任何問題免費諮詢作為央企第二梯隊的中國鐵建在土地市場異常激進，令一批央企同行失色。

  一方面高溢價、高風險拿地，另一方面企業內部對風險的管控記錄令人堪憂。

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  11月26日，南京樓市調控新政"寧八條"應聲落地，調控再升級。其中，南京二套房貸款首付比例升至7成，限貸令一朝加碼，南京中高端樓市陡添不確定性。

  7月初，在與中糧的多輪角逐後，中國鐵建以總價21.46億元、約100%的溢價率拿下成都成華區北湖7號地塊。當地市場分析師認為，中國鐵建未來首先將面臨其樓面地價高企的問題，如果快速開發，住宅要盈利幾乎不可能。

  在這一次拿地中，中國鐵建18562元/平米的拿地樓面價，僅比政府的銷售限價19000元/平米低瞭不到500元/平方米，因此拿地結果剛一公佈，不少人便質疑中國鐵建這個項目到底能不能實現盈利。

  此次操盤南京該地塊的中國鐵建徐州團隊，先前在徐州開發是未來城和人才傢園項目，都受到瞭眾多業主投訴。不過，在11月26日舉行的中國鐵建該地塊項目策劃和銷售代理開標會上，面對媒體提出的上述質疑，中鐵建南京區域的相關負責人均稱不方便透露，而未予回答。

  以43%的溢價率虎口奪食，中鐵建地產勢必對該地塊後期售價心存較高期待。根據出讓公告顯示，該地塊容積率控制區間為1.0--3.0，考慮到風險平衡，地產商對項目定位很可能偏重改善性需求，從而在價格端獲得相應回報。

  9月底，在北京年內第二幅"限房價、競地價"地塊海淀區環保科技園地塊的競買中，中國鐵建又鏖戰107輪，擊退住總正華聯合體、首開萬科聯合體、華遠地產等開發商，以18.1億元的總價拿下該地塊，溢價率88.54%，折合樓面價18562元/平米。

央企中鐵建地產年內已付近90億元搶地

  業內分析認為，19000元/平米僅僅針對住宅部分限價，而該地塊其他商業及綜合的部分不受政府限價令限制。一般而言，商業用途的產品價格往往比住宅要高，如果後續開發運作的好的話，就能保障整體項目總體上可能實現盈虧平衡。但有專傢認為，該地塊地價溢價88.54%確實有些偏高，開發商騰挪的空間並不是很大，後期開發基本上要看天吃飯。

  操盤記錄不佳的軟肋

  外部環境的變臉，對於南京樓市年內的"土地新貴"入市影響最為直接。據樂居記者多方走訪，業內普遍對於未來數月的政策環境並不樂觀，在如此氣氛下，高溢價率與大體量住宅項目首當其沖。對於剛剛在南京城北搶得最貴單價地王稱號的中鐵建地塊而言，蜜月伊始，即籠上瞭重重陰影。

  在央企地產陣營中，中鐵建地產與中國中鐵旗下的中鐵置業堪稱堂兄弟，彼此獨立運營，又都各自受困於復雜的地產譜系，多年來，整合意圖均流於紙面，並無實質性進展。

  中國鐵建房地產集團有限公司隸屬於中國鐵建股份有限公司，是中國鐵建股份有限公司唯一主營業務為房地產的企業。但在中國鐵建房地產集團周圍，還有多傢子公司下屬的房地產業務編隊。中國鐵建下轄中鐵十一局到二十五局等32個子公司，不少公司也都有房地產業務，例如位於北京密雲的中國鐵建•綠港，就是由中國鐵建旗下中鐵建設集團有限公司開發。

  譜系復雜，各自為戰，為中國鐵建地產眾多項目的操盤埋下隱憂。

  近年來，因中國鐵建譜系復雜帶來的操盤能力不足問題時有曝出，並有愈演愈烈的趨勢。2012年6月，全國首個限價商品房中國鐵建長陽國際城發生"質量門"事件，2013年該項目又因"入學門"而陷入誠信危機。早前，中國鐵建•原香小鎮還被指房屋出現墻體滲水等質量問題。有網友甚至羅列瞭從"設計門"到"賣號門"等16大問題，而今年的"行賄門"和8.37億元的"天價招待費"事件則是令中鐵建再次進入公眾視野，其國企品牌毀譽慘重。

  眾多記錄不佳，正在傷害中鐵建地產的地產全局。依南京新項目為例，

  但是，中鐵建拿地代表表示，雖然拿地價格很高，但是中國鐵建項目將走差異化路線，該地塊未來將打造剛需產品。這一表態頗令市場詫異。

  以上信息僅供參考，最終以開發商公佈為準。本稿件為新浪樂居獨傢原創稿件，版權所有，引用或轉載請註明出處。

  10月23日，中國鐵建經過51輪競價，擊敗瞭中海、招商、萬科、棲霞建設等知名房企，以35.1億元競得南京城北萬壽村10.8萬平米的大宗宅地。該地塊溢價率為43.38%，樓面價10757元/平米，也成為目前為止城北市場樓面價最高的純二類居住用地。

  新浪樂居深度報道記者 張寧/文

中鐵建地產搶地之殤

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